La détermination des parties privatives et communes s’opère par la loi et par le règlement de copropriété (I).
En présence d’un règlement explicite, Il appartient donc au juge de s’y référer strictement sauf à ce qu’il existe une ambiguïté de sorte qu’il retrouvera son pouvoir souverain d'appréciation (II).
I/ La détermination légale et conventionnelle des parties communes et privatives
La détermination est par principe légale (a) mais les dispositions en la matière n’étant pas d’ordre public, le règlement de copropriété peut y déroger (b).
a) La détermination légale
Au terme des articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
Sont privatives, les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Il en ressort donc deux critères cumulatifs s’agissant d’une partie privative :
1. L’usage exclusif par un copropriétaire déterminé
2. La propriété exclusive
d’un copropriétaire
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux (…).
S’agissant d’une partie commune, il ressort de la loi deux critères alternatifs également : L’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires ou de quelques un
Par exemple, l’article 3 précise que sont notamment réputés comme parties communes les sols, gros œuvres, les balcons et loggias sauf les garde-corps, balustrades, barres d'appui, ainsi que le revêtement du sol.
Si le principe est la détermination des parties par des critères légaux, les articles 2 et 3 n’ayant pas un caractère d’ordre public, le règlement de copropriété peut tout à fait répartir autrement les parties et autres éléments de l’immeuble (b).
b) La détermination conventionnelle
Le règlement de copropriété peut stipuler qu'une partie réputée commune en application de l'article 3 de la loi de 1965 sera privative. Inversement, il peut également prévoir dans les parties communes des parties traditionnellement considérées comme privatives.
La seule condition est que les stipulations du règlement soient claires et exemptes de toute ambigüité, notamment au regard d’autres documents importants tels que l’état descriptif de division, dont l’applicabilité s’impose au juge (Cass. 3e civ., 28 févr. 1969, n° 67-11.672 : JCP 1970, II, 16220 Cass. 3e civ., 30 mai 1973, n° 72-12.963 : Bull. civ. III, n° 380 ; AJPI 1973, 1163, note Bouyeure).
En l’absence de clarté du règlement de copropriété ou en cas de carence de celui-ci, la détermination sera alors judiciaire (II).
II/ La détermination judiciaire des parties communes et privatives
Le juge du fonds aura l’obligation, sauf à encourir la censure de la Cour de cassation, d’interpréter les clauses qui ne sont pas claires et de se prononcer en cas de lacune du règlement ou lorsqu’il y a une contradiction entre les différents titres (Cass. 3e civ., 18 mai 1989, n° 87-19.337 : Bull. civ. III, n° 113 Cass. 3e civ., 14 févr. 1990, n° 88-17.781, n° 286 P : Bull. civ. III, n° 49).
Il déterminera la nature privative ou commune, de la fraction de l'immeuble concernée en appliquant le critère de son usage tout en prenant soin de préciser que c'est bien sûr ce critère qu'il a fondé sa décision (Cass. 3e civ., 19 juill. 1995, n° 93-21.044).
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Le nature commune ou privative des balcons pose souvent difficulté !
Alors que la plupart du temps seul le revêtement du balcon ou de la terrasse est qualifié de partie privative tandis que le gros
œuvre demeure commun, le règlement de copropriété peut en disposer autrement et prévoir que le balcon est une partie privative pour le tout, y compris le gros œuvre (Cass. 3e civ., 28 mars 1990, n° 88-13.509 : Loyers et copr. 1990, comm. n° 231)
Cependant, la stipulation ne doit pas être ambiguë. En effet, alors même que le règlement classe les balcons parmi les parties privatives, les juges du fond ont pu considérer que dans la mesure où ils font partie intégrante de l'ossature en béton armé de l'immeuble, puisque leur dalle n'est que le prolongement du plancher des appartements, et qu'ils sont indissociablement liés au gros œuvre par le ferraillage, ils doivent être classés parmi les parties communes (CA Chambéry sect. 1, 6 sept. 2016, n° 14/02808).
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