La location de meublés de tourisme, telle qu'elle se pratique sur des plateformes comme AIRBNB ou Abritel, peut sembler une excellente opportunité. Mais, cette activité est soumise à des règles strictes en matière d’urbanisme, de copropriété et de fiscalité.
Voici un aperçu des règles, juridiques, obligations, risques et pièces à connaître en 2024, pour vous éviter des déconvenues et vous assurer une activité sereine et conforme.
1. Urbanisme : ce que dit la loi
À Montpellier, et comme beaucoup de moyenne et grandes villes, les règles juridiques sont les suivantes. Louer votre résidence principale pour des séjours de courte durée est autorisé dans la limite de 120 jours par an.
La Loi Le Meur permettra aux communes d'abaisser ce délai à 90 jours/an toute plateforme confondue
Au-delà, il y a des risques ! Des sanctions pénales peuvent s'appliquer. De plus, chaque propriétaire doit obligatoirement enregistrer son logement auprès de la mairie, même pour une résidence principale.
Pour une résidence secondaire, la donne change : il vous faut une autorisation de changement d’usage. Cette dernière est rarement accordée et impose des obligations coûteuses.
Attention ! Exercer sans cette autorisation peut entraîner des amendes allant jusqu’à 50 000 euros par logement.
2. Copropriété : des règles à respecter scrupuleusement
Les règles de copropriété sont un des nombreux pièges à éviter en 2024 en matière de location type AIRBNB.
En effet, même si vous respectez les obligations urbanistiques, votre règlement de copropriété peut compliquer vos projets.
Une clause d'habitation exclusivement bourgeoise peut interdire toute activité commerciale, et limiter votre marge de manœuvre en matière de meublé de tourisme.
Toutefois, la Cour de cassation (arrêt du 25 janvier 2024) a récemment clarifié que, sans services hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, etc.), une location meublée de tourisme peut être qualifiée d’activité civile et non commerciale.
Cela peut permettre de contester des interdictions basées uniquement sur le règlement de copropriété, mais l'aléa judiciaire demeure.
En revanche, des nuisances avérées (bruits, dégradations, rotations fréquentes de locataires) peuvent justifier une action des autres copropriétaires à cesser l'activité sous-astreinte financière.
3. Modifier le règlement de copropriété : une mission délicate
Si vous souhaitez interdire expressément les locations de meublé de tourisme dans votre immeuble, sachez qu’une telle modification du règlement nécessite l’unanimité des copropriétaires.
Cela laisse peu de marge de manœuvre en cas d’opposition. Une alternative consiste à rappeler les obligations légales et à renforcer la vigilance sur les troubles éventuels.
4. Les sanctions à éviter absolument
En cas de non-conformité, les conséquences peuvent être lourdes :
Amendes pénales : jusqu’à 80 000 € et un an d’emprisonnement.
Amendes civiles : jusqu’à 50 000 € par logement pour absence d’autorisation.
Prenez les devants avec un accompagnement juridique
La location de meublé de tourisme offre des opportunités intéressantes, mais comporte des risques réels. Pour sécuriser votre projet, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, une consultation personnalisée avec un avocat spécialisé peut faire toute la différence.
En effet, la loi Le Meur adoptée récemment par les députés français vise à rendre moins attractif ce type de location, notamment sur le volet fiscalité, ou de normes DPE (diagnostic de performances énergétiques).
Vous avez des questions ? Prenez rendez-vous pour un accompagnement adapté à votre situation. Ensemble, nous assurerons la conformité de votre activité et protégerons vos intérêts.
Maître Jérémie OUSTRIC
Avocat au Barreau de Montpellier
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